Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299 uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği ivazlı bir sözleşmedir. Kira ilişkisi, doğası gereği sürekli bir borç ilişkisi kurar; bu durum, başlangıçta belirlenen kira bedelinin zaman içinde ekonomik koşullara uyarlanması ihtiyacını doğurur. Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, sözleşme özgürlüğü (TBK m. 26) çerçevesinde kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak, sözleşmenin yenilenen dönemlerinde kira bedelinin artırılmasına yönelik irade beyanları, özellikle konut ve çatılı işyeri ihtiyacı içinde olan ve “zayıf taraf” kabul edilen kiracının korunması amacıyla kanun koyucu tarafından emredici hükümlerle sınırlandırılmıştır.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal çerçeve, 6098 sayılı TBK m. 344 ve 345 hükümleriyle somutlaşmıştır. TBK öncesi dönemde, 6570 sayılı Kanun’un getirdiği sınırlamaların Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesiyle oluşan boşluk, uzun süre Yargıtay içtihatlarıyla doldurulmuştur. Günümüzde kira bedeli artış oranındaki en temel ölçüt, 7161 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucu Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalarındaki değişim oranıdır. Bu düzenleme kamu düzenine ilişkin olup, tarafların bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırmaları durumunda, aşan kısım kısmi kesin hükümsüzlük (butlan) yaptırımı ile karşılaşır. Bu durumda sözleşme geçerliliğini korur, ancak artış oranı kanuni sınıra (TÜFE) çekilir.
Kira Bedelinin Artışı Sürecinde Tarafların Hakları ve Yargıtay Uygulamaları
Kira bedelinin artış oranı süreci, kiracı ve kiraya veren arasındaki dengenin hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından titizlikle yönetilmesini gerektirir.
- Kiracı ve Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri: Kiraya veren, yeni dönemde kira bedelinin artırılmasını talep etme hakkına sahiptir; ancak bu hakkın kullanımında TBK m. 345’teki sürelere uymalıdır. Eğer kira sözleşmesinde artışa dair bir hüküm yoksa, yeni bedelin dönemin başından itibaren geçerli olması için kiraya verenin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açması veya kiracıya bu yönde yazılı bir bildirimde (ihtar) bulunması zorunludur. Buna karşılık kiracı, kira bedelini vaktinde ve eksiksiz ödemekle yükümlüdür. Kiracının, yasal sınırlara uygun artış miktarını ödemekten kaçınması, onu temerrüde düşürür ve TBK m. 315 uyarınca tahliye tehlikesi ile karşı karşıya bırakır.
Özellikle vurgulanması gereken ve TMK m. 2 (dürüstlük kuralı) ile doğrudan bağlantılı olan bir husus, ihtirazi kayıt meselesidir. Kiraya verenin, kiracı tarafından eksik yatırılan veya artırılmayan kira bedelini uzun süre (örneğin on ay boyunca) hiçbir itiraz ileri sürmeksizin bankadan çekmesi veya elden alması, taraflar arasında o bedel üzerinden bir zımni (örtülü) anlaşma oluştuğu şeklinde yorumlanabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2004 tarihli kararında belirtildiği üzere, düşük bedeli ihtirazi kayıtsız kabul eden taraf, sonradan o dönem için fark talep edemez. Bu durum, alacaklı konumundaki kiraya verenin hak arama hürriyetini dürüstlük kuralı çerçevesinde sınırlar. - Beş Yıllık Emsal Bedel Sınırı ve Yargıtay İlke Kararları: Kira artış oranında asıl olan TÜFE sınırı olsa da, TBK m. 344/III uyarınca, kira sözleşmesi beş yılı aşmışsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse, artış oranı tarafların anlaşmasından bağımsız olarak rayiç bedellere göre belirlenir. Hâkim bu aşamada; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve TÜFE oranını birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel saptar. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bu rayiç bedel tespiti yapılırken kiracının eskiliği nedeniyle piyasa bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılması zorunludur.
Ayrıca, 7161 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesiyle getirilen ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli emsal kararlarında teyit edildiği üzere, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında da 01.01.2019 tarihinden itibaren TÜFE oranı zorunlu hale gelmiştir. Daha önceki erteleme hükümlerine rağmen, kanun koyucu bu değişikliğin tüm konut ve çatılı işyerlerinde derhal uygulanmasını hedeflemiştir. - Eksik Kalan Hususlar ve Mirasçıların Konumu: Kira bedelinin artışı sürecinde mirasçılar da küllî halefiyet (TMK m. 599) gereği taraf haline gelirler. Mirasçılar, mirasbırakanın sağlığında gönderdiği ihtarnameye dayanarak kira tespit davası açabilir veya mevcut davayı sürdürebilirler. Alacaklıların korunması bakımından ise, kiraya verenin kira alacağı üzerine haciz koyan üçüncü kişi alacaklılar, kira bedelinin dürüstlük kuralına aykırı olarak (muvazaalı) düşük saptanmasına karşı hukuki yollara başvurabilirler.
Son olarak, kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı durumlarda, TBK m. 344/IV uyarınca beş yıl geçmedikçe bedelde hiçbir değişiklik yapılamayacağı kuralı emredicidir. Ancak, ekonomideki olağanüstü dalgalanmalar nedeniyle aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138) doğmuşsa, tarafların sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkı saklıdır.
Sonuç olarak; kira bedelinin artış oranı, tarafların sözleşme iradeleri ile yasal emredici sınırlar (TÜFE) arasında hassas bir dengede yürütülmektedir. Bu süreçte kiraya verenin ihtar sürelerine uyması, kiracının ise yasal sınırları gözeterek ödeme yapması esastır. Yargıtay’ın “hak ve nesafet” indirimi ile “zımni kabul” konusundaki titiz yaklaşımları, mülkiyet hakkı ile barınma/çalışma hakkı arasındaki sosyal adaleti tesis etmektedir.
Kira bedeli artışı, bir bitkinin (kira ilişkisi) büyümesi gibidir; bitkinin büyümesi için su (ekonomik artış) gerekir ancak saksının büyüklüğü (yasal TÜFE sınırı) bitkinin aşırıya kaçıp etrafına zarar vermesini engeller. Beş yılın sonunda ise bitki artık daha büyük bir saksıya (rayiç bedel) ihtiyaç duyar.