Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299 uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği ivazlı ve sürekli edimli bir sözleşmedir. Bu sözleşme ilişkisinde kira bedeli, sözleşmenin temel unsurlarından biridir. Özel hukukta asıl olan sözleşme özgürlüğü prensibi uyarınca taraflar, kira sözleşmesinin başlangıcında bedeli serbestçe belirleyebilirler. Ancak sözleşmenin devamı sürecinde, özellikle konut ve çatılı işyeri ihtiyacı içinde olan ve ekonomik açıdan “zayıf taraf” kabul edilen kiracının korunması ihtiyacı, kamu düzeni düşüncesiyle bu özgürlüğe müdahaleyi zorunlu kılmıştır.
Kira bedelinin belirlenmesi meselesi, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde Anayasa Mahkemesi’nin bazı sınırlayıcı hükümleri iptal etmesiyle bir süre yasal boşlukta kalmış, bu boşluk Yargıtay’ın ekonomik koşullara göre geliştirdiği içtihatlarla doldurulmuştur. Nihayet 6098 sayılı TBK m. 344 ve 345 hükümleriyle, kira tespit davası ve bedel artış sınırları yasal bir zemine kavuşturulmuştur. Bu düzenlemelerin temel amacı, enflasyonist baskılar altında kiracının barınma ve çalışma hakkını korurken, kiraya verenin de taşınmazından hakkaniyete uygun bir gelir elde etmesini sağlamaktır.
Kira Tespit Davasında Taraflar ve Uygulama Esasları
Kira tespit davasının yürütülmesinde en kritik hususlardan biri, davanın taraflarının (husumet ehliyeti) ve davanın ikame edilme zamanının doğru saptanmasıdır.
- Davanın Tarafları ve Husumet Ehliyeti Kaynaklar ve yerleşik yargı uygulamaları uyarınca kira tespit davasını açmaya yetkili kişiler sınırlı değildir. Davayı kiraya veren, taşınmazın maliki (kiraya veren olmasa dahi) veya bizzat kiracı açabilir. Özellikle kira bedelinin piyasa rayicinin çok üzerinde kalması durumunda kiracının da bedelin indirilmesi amacıyla bu davayı açma hakkı mevcuttur.
Mülkiyetin el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Eğer eski malik tarafından yasal süreler içerisinde bir ihtarname gönderilmişse, yeni malik bu ihtara dayanarak dava açabilir ve verilecek karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Miras durumunda ise, TMK m. 599 uyarınca mirasçılar kira sözleşmesine küllî halefiyet yoluyla dahil olurlar. Bu durumda, miras ortaklığı (iştirak hali) devam ediyorsa, davanın tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması veya bir mirasçının açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekebilir.
- Davanın İkamesi ve Zamanlaması TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açılma zamanına bağlıdır. Eğer dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirim (ihtar) yapılmışsa, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun (İBGK) 21.11.1966 tarihli ilke kararına (E. 1966/19, K. 1966/10) göre, davanın kira döneminden önce veya sonra açılmasının incelenme yeterliği açısından önemi yoktur; önemli olan kararın hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağıdır.
- Beş Yıllık Süre ve Emsal Bedel Esası Kira bedeli ilk beş yıl boyunca her yıl TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranını geçmeyecek şekilde artırılır. Ancak beşinci yıl dolduğunda (altıncı kira yılında), taraflar arasında artış oranı anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın bedel rayice göre belirlenir. TBK m. 344/III uyarınca hâkim bu belirlemeyi yaparken; TÜFE artış oranını, kiralananın fiziki durumunu (yaşı, büyüklüğü, malzemesi) ve çevredeki emsal kira bedellerini dikkate alır.
- Yargıtay’ın Hukuki Nitelik Değerlendirmesi Yargıtay, kira tespit davasının niteliği konusunda zaman içinde farklı yaklaşımlar sergilemiştir. İBGK’nın 07.07.1965 tarihli kararında (E. 1965/5, K. 1965/5), bu davanın ileride açılacak bir kira alacağı davasının öncüsü olduğu ve teknik olarak bir tespit davası niteliği taşıdığı vurgulanmıştır. Buna karşın, hâkimin kararıyla kira bedelinin yeniden yaratılması ve sözleşmedeki bedel unsurunun değiştirilmesi nedeniyle bu davanın inşai (yenilik doğuran) bir karaktere sahip olduğu da kabul edilmektedir. Özellikle Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamalarında, emsal bedel saptanırken kiracının eskiliği nedeniyle yapılan “hak ve nesafet” indirimi, davanın inşai yönünü güçlendiren bir uygulamadır.
- Kaynaklarda Eksik Kalan Hususların Karşılaştırılması ve Tamamlanması Kaynaklar kira tespitinde taraflar konusunu detaylıca ele alsa da, ihtirazi kayıt meselesine özel bir vurgu yapmaktadır. Kiraya verenin, kiracı tarafından eksik yatırılan kira bedelini “ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin” (bankadan çekerek veya elden alarak) uzun süre kabul etmesi, taraflar arasında o bedel üzerinden zımnî (örtülü) bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2004 tarihli kararında belirtildiği üzere, on ay boyunca düşük kira bedelini itirazsız kabul eden alacaklı, artık o dönem için fark talep edemeyecektir zira bu durum zımnî bir anlaşma teşkil eder. Bu nedenle, kira tespit davası açma iradesi olan tarafın, ödemeleri kabul ederken hakkını saklı tuttuğunu belirtmesi dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereğidir.
Sonuç olarak; kira tespit davası, tarafların mülkiyet ve barınma haklarını ekonomik gerçeklerle uyumlandırmayı sağlayan kurucu bir mekanizmadır. TBK m. 344 ve 345 çerçevesinde şekillenen bu süreç, Yargıtay’ın emsal bedel ve süre konusundaki titiz incelemeleriyle hem kiracıyı sürpriz artışlardan korumakta hem de kiraya verenin taşınmaz değerini enflasyona karşı muhafaza etmektedir.
Kira sözleşmesi, iki kişinin karşılıklı taşıdığı bir yük gibidir. Ekonomik rüzgarlar (enflasyon) yükü ağırlaştırdığında, kira tespit davası bu yükün iki taraf arasında yeniden adilce paylaştırılmasını sağlayan bir terazi işlevi görür; 30 günlük ihtar süresi ise terazinin tartıya başlaması için gereken kurulum anıdır.