Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299 uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği ivazlı bir sözleşmedir,,. Kira ilişkisi, doğası gereği sürekli bir borç ilişkisi kurar ve mülkiyet hakkının kullanımını geçici bir süre için başkasına devreder,. Kiracının tahliyesi, bu ilişkinin kanunda sayılan belirli nedenlerle sona erdirilerek zilyetliğin kiraya verene geri verilmesini sağlayan hukuki bir mekanizmadır,.
Tahliye kurumunun temel amacı, kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan tasarruf yetkisi ile kiracının sosyal bir hak olan barınma veya çalışma hürriyeti arasında adil bir denge kurmaktır,. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 646 uyarınca Borçlar Kanunu, Medeni Kanun’un ayrılmaz bir parçası ve beşinci kitabı niteliğindedir. Bu kapsamda, tahliye taleplerinin değerlendirilmesinde TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı, her somut olayda yargısal denetimin sınırlarını çizer,. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak amacıyla tahliye sebeplerini sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabi tutmuş; bu sebeplerin dışında veya kiracı aleyhine sözleşme ile yeni tahliye nedenleri üretilmesini yasaklamıştır (TBK m. 354),.
Tahliye Sürecinde Taraflar ve Uygulama Esasları: Kira hukukunda tahliye davası açma yetkisi ve bu davanın yöneltileceği taraflar, sürecin geçerliliği bakımından büyük önem taşır.
- Davanın Tarafları ve Husumet Rejimi Tahliye davasında davacı taraf kural olarak kiraya verendir; ancak kiraya veren her zaman taşınmazın maliki olmak zorunda değildir,. İntifa hakkı sahipleri veya kiralananı alt kiraya veren kişiler de tahliye davası açma hakkına sahiptir. Mülkiyetin paylı olması durumunda, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve YİBK (06.07.1955, 12/18) uyarınca, paydaşlar arasında pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların davaya katılması veya muvafakatinin alınması gerekmektedir,.
Davalı taraf ise bizzat kiracıdır. Eğer kira sözleşmesi birden fazla kiracı ile yapılmışsa, aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan tahliye davasının tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir. Yeni malikin durumu ise TBK m. 310 çerçevesinde şekillenir; kiralananı sonradan edinen kişi, kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve eski malikin sahip olduğu tüm tahliye haklarını (gereksinim dahil) halefiyet yoluyla kullanabilir,. - Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler ve Yargıtay Denetimi TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye talep edebilir,. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır,. Örneğin; henüz gerçekleşmemiş, sadece gelecekteki bir ihtimale (nişanlanma gibi) dayanan ihtiyaçlar tahliye için yeterli görülmemektedir. Buna karşın, Yargıtay 6. HD. 14.07.2011 tarihli kararında belirtildiği üzere, kamu hizmeti yürüten belediyelerin hizmet binası ihtiyacı “zorunlu gereksinim” kapsamında değerlendirilmiştir.
- Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler ve Şekil Şartları Kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerinin başında yazılı tahliye taahhüdü gelir. TBK m. 352/I uyarınca taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve tahliye tarihinin belirli olması şarttır,. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (04.10.1944), kira sözleşmesi kurulurken alınan taahhütleri geçersiz sayarak kiracının serbest iradesini güvence altına almıştır.
Diğer bir sebep olan iki haklı ihtar (TBK m. 352/II), bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine yapılan yazılı ihtarları kapsar,. Yargıtay, bu ihtarların içeriğinde ödenmeyen ayın açıkça belirtilmesini ve ödeme için makul bir süre (30 gün) verilmesini aramaktadır. Ayrıca, kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması hali de bir tahliye sebebidir; ancak burada kiraya verenin bu durumu sözleşme kurulurken bilmiyor olması dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereği şarttır.
- Bir diğer husus TBK m. 353 uyarınca dava açma süresinin uzamasıdır. Kiraya veren, bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağına dair yazılı bildirimde bulunursa, dava açma hakkı o kira yılı sonuna kadar korunur. Bu mekanizma, taraflar arasında sulh zemini oluşmasına imkân tanırken alacaklının hak kaybına uğramasını engeller. Ancak bu sürelerin kamu düzeninden olduğu ve hâkim tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınması gerektiği unutulmamalıdır.
Sonuç olarak; kiracının tahliyesi süreci, mülkiyet hakkının anayasal koruması ile kiracının sosyal korunma ihtiyacı arasında hassas bir denge üzerine inşa edilmiştir. Yargıtay’ın “sincerity” (samimiyet) testi ve TBK’daki emredici süreler, bu sürecin keyfiyetten uzak, dürüstlük kuralları çerçevesinde yürütülmesini sağlamaktadır,.
Tahliye rejimi, bir evin (kira sözleşmesinin) kapısını açan bir dizi özel anahtara benzer. Kanun koyucu, kiraya verene bu anahtarları sadece belirli (sınırlı) kapılarda kullanma izni vermiştir; dürüstlük kuralı ise bu anahtarların komşunun hakkına tecavüz edilmeden kullanılmasını denetleyen bir bekçi gibidir.